Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) 3 Ağustos 2026 günü açıkladığı Temmuz ayı enflasyon verileriyle birlikte, Ağustos ayında yenilenecek kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal üst sınır netleşti. Konut ve iş yeri kiralarında kullanılan 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 31,90 olarak hesaplandı.

Bu oran, Temmuz ayında uygulanan yüzde 32,03'lük tavana kıyasla hafif bir gerilemeye işaret ediyor. Ağustos ayında sözleşmesi yenilenecek kiracılar için ev sahiplerinin talep edebileceği en yüksek zam bu oranla sınırlı kalacak; taraflar daha düşük bir artışta anlaşmakta serbest.

Kira artışı hangi orana göre belirleniyor?

Kira artış tavanı, yıllık enflasyon rakamıyla değil, TÜİK'in her ay yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıyla belirleniyor. Bu ayrım, sık yapılan bir karışıklığın önüne geçmek açısından kritik.

Nitekim aynı gün açıklanan yıllık enflasyon yüzde 31,75 seviyesindeydi. Ancak kira sözleşmelerinde esas alınan gösterge yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama olduğu için Ağustos ayı tavanı yüzde 31,90 olarak uygulanacak.

Temmuz enflasyonu ne gösterdi?

TÜİK verilerine göre Temmuz 2026'da tüketici fiyatları aylık bazda yüzde 1,78 arttı. Yıllık enflasyon ise Haziran ayındaki yüzde 32,11 seviyesinden yüzde 31,75'e gerileyerek düşüş eğilimini sürdürdü.

Yıllık bazda öne çıkan harcama gruplarında konut, su, elektrik ve yakıt kalemindeki artış dikkat çekti. TÜİK verilerine göre başlıca kalemlerdeki yıllık değişim şöyle sıralandı:

  • Konut, su, elektrik ve yakıt: yüzde 40,32
  • Gıda ve alkolsüz içecekler: yüzde 37,53
  • Ulaştırma: yüzde 30,83

Konut grubundaki yüksek seyir, kira maliyetlerinin hane bütçesindeki ağırlığını korurken, 12 aylık ortalamadaki yavaşlama kira tavanının bir miktar aşağı gelmesini sağladı.

Kira zammı nasıl hesaplanıyor?

Hesaplama basit bir yüzde işlemine dayanıyor: Mevcut kira bedeli yüzde 31,90 oranında artırılıyor. Bunun için kira, 1,3190 katsayısıyla çarpılıyor ya da mevcut bedelin yüzde 31,90'ı bulunup üzerine ekleniyor.

Ağustos ayında sözleşmesi yenilenecek farklı kira tutarları için üst sınır örnekleri şöyle:

  • 10.000 TL kira → en fazla 13.190 TL (3.190 TL artış)
  • 20.000 TL kira → en fazla 26.380 TL (6.380 TL artış)
  • 30.000 TL kira → en fazla 39.570 TL (9.570 TL artış)

Bu tutarlar tavanı gösteriyor. Ev sahibi ile kiracı isterse daha düşük bir zam oranında anlaşabilir; ancak sözleşmede belirtilen artış yüzde 31,90'ı geçemez.

Yasal çerçeve: Borçlar Kanunu ne diyor?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, kira artışında uygulanacak oran bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamıyor. Bu düzenleme hem konut hem de çatılı iş yeri kiralarını kapsıyor.

Madde, tarafların sözleşmede anlaşacağı artış oranının bu yasal tavanla sınırlı olduğunu hükme bağlıyor. Sözleşmede zam oranına dair bir madde bulunmasa dahi, hâkim kira bedelini yine 12 aylık ortalama TÜFE ile sınırlı biçimde belirliyor.

Uygulamada her ay yenilenecek sözleşmeler için bir önceki ayın verisi esas alınıyor. Yani Ağustos ayında dönemi dolan sözleşmeler için Temmuz enflasyonuyla açıklanan yüzde 31,90 oranı geçerli oluyor.

Sürecin arka planı

Kira artışlarında yüzde 25'lik geçici tavan uygulaması 2024 yılında sona ermiş, ardından artışlar yeniden tümüyle 12 aylık ortalama TÜFE'ye bağlanmıştı. O tarihten bu yana kiracılar, enflasyonun seyrine göre değişen aylık oranlarla karşılaşıyor.

2026 yılı boyunca enflasyonda gözlenen kademeli yavaşlama, kira tavanlarına da yansımaya başladı. Temmuz ayındaki yüzde 32,03'ten Ağustos ayında yüzde 31,90'a inen oran, bu yavaşlamanın somut bir göstergesi olarak öne çıkıyor.

Yine de yüzde 30'un üzerindeki artış oranları, kira yükünün hanehalkı bütçesindeki payını yüksek tutmaya devam ediyor. Özellikle büyükşehirlerde piyasa kiralarıyla yenileme kiraları arasındaki fark, taraflar arasında zaman zaman anlaşmazlık konusu oluyor.

Kiracı ve ev sahibi için ne anlama geliyor?

Kiracılar açısından yüzde 31,90'lık oran, bütçelerini planlarken esas alacakları net bir üst sınır sunuyor. Bu oranın üzerinde talep edilen bir zammı kabul etme zorunlulukları bulunmuyor.

Ev sahipleri ise sözleşme yenileme döneminde bu tavana kadar artış yapabiliyor; ancak piyasa koşullarına göre daha düşük bir orana da yönelebiliyor. Uzun süreli kiracıyı elde tutmak isteyen mülk sahipleri kimi zaman tavanın altında kalmayı tercih ediyor.

Anlaşmazlık durumunda tarafların hukuki yola başvurma hakkı saklı. Piyasa değerinin sözleşme kirasının çok üzerine çıktığı hâllerde ev sahipleri, belirli koşullar oluştuğunda kira tespit davası açabiliyor.