Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracı ve mülk sahiplerini yakından ilgilendiren tahliye taahhütnamesi uyuşmazlığında dikkat çeken bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulması ve bu sözleşmenin kiraya veren tarafından kabul edilmesi hâlinde, önceki tahliye taahhüdünün geçerliliğinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti.

18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararda, yeni sözleşmeyle kira ilişkisinin yenilenmesine rağmen eski tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı bulundu. Karar, yeni kira sözleşmesi imzalayan kiracıların önceki tahliye taahhütnameleri karşısındaki hukuki durumuna ilişkin önemli bir ölçüt ortaya koydu.

Uyuşmazlık iş yeri kira sözleşmesiyle başladı

Dava konusu olayda taraflar arasında 28 Eylül 2022 başlangıç tarihli bir iş yeri kira sözleşmesi imzalandı. Kiracı şirket, sözleşmeden yaklaşık iki ay sonra, 23 Kasım 2022 tarihinde düzenlenen yazılı tahliye taahhütnamesiyle taşınmazı 28 Eylül 2023 tarihinde boşaltacağını bildirdi.

Taşınmazın belirtilen tarihte tahliye edilmemesi üzerine kiraya veren, taahhütnameye dayanarak tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracı tarafın takibe itiraz etmesi üzerine mülk sahibi, itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemiyle Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtı.

Kiracı vekili, kira ilişkisi devam ederken baskı, tehdit ve hile yoluyla yeni sözleşme ile tahliye taahhütnamesi imzalamaya zorlandıklarını savundu. Ayrıca belgelerde tahrifat yapıldığını, kira bedelinin gerçeğe aykırı biçimde değiştirildiğini ve tahliye taahhüdünün serbest iradeyi yansıtmadığını ileri sürdü.

Yerel mahkeme tahliyeye karar verdi

Yargılama sırasında tahliye taahhütnamesindeki imza Adli Tıp Kurumu tarafından incelendi. İnceleme sonucunda imzanın kiracı şirkete ait olduğunun belirlenmesi üzerine mahkeme, davayı kabul ederek icra takibine yapılan itirazın iptaline ve iş yerinin tahliyesine hükmetti.

Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin kararı 3 Temmuz 2025 tarihinde verildi. Ancak dosyada, tahliye taahhüdünün düzenlenmesinden ve davanın açılmasından sonra yaşanan yeni bir gelişmenin kararın hukuki sonucunu değiştirebilecek nitelikte olduğu belirtildi.

Kiracı vekili, taraflar arasında 11 Eylül 2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını mahkemeye bildirdi. Kiraya verenin vekili de 22 Ekim 2024 tarihli dilekçesinde tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını beyan etti.

Adalet Bakanlığı neden kanun yararına temyize başvurdu?

Yerel mahkemenin kesin nitelikteki kararının ardından dosya, Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay'a taşındı. Bakanlık, kiraya veren tarafından inkâr edilmeyen yeni kira sözleşmesinin eski tahliye taahhüdünü hükümsüz bırakıp bırakmadığı değerlendirilmeden tahliye kararı verilmesini usul ve yasaya aykırı buldu.

Kanun yararına temyiz, kesinleşmiş bir mahkeme kararındaki hukuki hatanın giderilmesi ve benzer uyuşmazlıklarda uygulama birliğinin sağlanması amacıyla kullanılan olağanüstü bir kanun yoludur. Bu yolla verilen bozma kararı, somut dosyadaki tarafların elde ettiği sonucu değiştirmese de sonraki davalar bakımından önemli bir hukuki değerlendirme oluşturur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, incelemesini 2026/2877 Esas ve 2026/2766 Karar numaralı dosya üzerinden yaptı. Daire, Adalet Bakanlığının başvurusunu kabul ederek yerel mahkeme kararını 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle kanun yararına bozdu.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları neler?

Yargıtay kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352'nci maddesinin birinci fıkrasındaki düzenleme hatırlatıldı. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde tahliye işlemini gerçekleştirmezse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Yüksek Mahkemenin kararında tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için aranan temel şartlar şöyle sıralandı:

  • Taahhüdün yazılı şekilde düzenlenmesi,
  • Kiracı veya kiracının yetkili temsilcisi tarafından verilmesi,
  • Taşınmazın boşaltılacağı tarihin açıkça belirtilmesi,
  • Taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi,
  • Kiraya verenin tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içinde yasal yola başvurması.

Karar, imzanın kiracıya ait olmasının tek başına her durumda tahliye için yeterli olmayabileceğini de gösterdi. Taahhütnamenin düzenlenmesinden sonra tarafların yeni bir sözleşmeyle kira ilişkisini sürdürme yönünde ortak irade açıklaması, eski belgenin hukuki etkisini ortadan kaldırabilecek bir unsur olarak değerlendirildi.

Yeni kira sözleşmesi eski taahhüdü nasıl etkiledi?

Somut olayda belirleyici unsur, 11 Eylül 2024 tarihli yeni kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından inkâr edilmemesi oldu. Kiraya veren vekilinin tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını mahkemeye bildirmesi, kira ilişkisinin yeni şartlarla devam ettirildiğini gösteren önemli bir beyan olarak kabul edildi.

Yargıtay, bu gelişme karşısında önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığının gözetilmesi gerektiğini belirtti. Yerel mahkemenin yalnızca taahhütnamedeki imzaya odaklanarak sonraki tarihli sözleşmeyi değerlendirmemesi, kararın kanun yararına bozulmasına neden oldu.

Bununla birlikte karar, tahliye taahhüdünden sonra yapılan her belgenin otomatik olarak eski taahhütnameyi geçersiz kılacağı anlamına gelmiyor. Yeni metnin gerçekten bir kira sözleşmesi oluşturması, tarafların kira ilişkisini yenileme iradesini göstermesi ve bu sözleşmenin uyuşmazlığın taraflarınca kabul edilmesi önem taşıyor.

Karar kiracılar ve ev sahipleri için ne anlama geliyor?

Kararla birlikte kiracıların, tahliye taahhüdünden sonra imzalanan yeni kira sözleşmelerini ve taraflar arasındaki uzlaşmayı gösteren yazılı belgeleri dikkatle saklaması gerektiği ortaya çıktı. Yeni sözleşmenin noter tasdikli olması, tarafların beyanları ve dava dosyasına sunulan dilekçeler, kira ilişkisinin yenilenip yenilenmediğinin belirlenmesinde etkili olabiliyor.

Ev sahipleri açısından ise eski tahliye taahhüdüne dayanılarak işlem yapılmadan önce daha sonra imzalanan sözleşmelerin hukuki etkisinin değerlendirilmesi gerekiyor. Tarafların yeni kira bedeli, yeni başlangıç tarihi veya farklı koşullar üzerinde anlaşarak yeni bir sözleşme kurması, daha önce alınan tahliye taahhüdünün uygulanabilirliğini tartışmalı hâle getirebilir.

Yargıtay'ın 5 Mayıs 2026 tarihli kararı, 18 Temmuz 2026 tarihli ve 33313 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Kanun yararına bozma kararı somut davanın sonucunu değiştirmese de tahliye taahhütnamesi ile yeni kira sözleşmesinin aynı dosyada karşı karşıya geldiği benzer uyuşmazlıklarda mahkemelerin dikkate alacağı önemli bir içtihat niteliği taşıyor.