Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emlak komisyonu alacağına ilişkin uyuşmazlıkta tüketicinin aynı alacak nedeniyle hem icra takibiyle karşılaşmasının hem de Tüketici Hakem Heyeti sürecinin yürütülmesinin tek başına hukuka aykırı olmadığına hükmetti. Karar, emlakçının 104 bin 250 TL tutarındaki komisyon talebi üzerinden verilen yerel mahkeme kararının kanun yararına bozulmasıyla gündeme geldi.

Kararın en önemli yönü, icra takibinin bir dava olarak değerlendirilemeyeceğinin ve bu nedenle Tüketici Hakem Heyetine başvuruyu engelleyen bir “derdestlik” durumu oluşturmayacağının belirtilmesi oldu. Ancak Yargıtay’ın kararı, emlakçının komisyon alacağına otomatik olarak hak kazandığı anlamına gelmiyor; uyuşmazlığın esasına ilişkin şartların ayrıca incelenmesi gerekiyor.

Uyuşmazlık nasıl başladı?

Dosyaya yansıyan bilgilere göre İzmir’in Aliağa ilçesinde bir taşınmazın satışı sırasında emlak işletmesi ile alıcı arasında komisyon bedeli konusunda anlaşmazlık çıktı. Emlak işletmesi, satış işleminin kendi aracılığıyla gerçekleştiğini belirterek tüketiciden 104 bin 250 TL hizmet bedeli talep etti.

Komisyonun ödenmemesi üzerine 8 Mayıs 2025 tarihinde icra takibi başlatıldı. Tüketicinin itirazı sonrasında takip 10 Haziran 2025 tarihinde durdu. Emlak işletmesi daha sonra 20 Haziran 2025 tarihinde aynı alacak için Tüketici Hakem Heyetine başvurdu.

Tüketici ise emlak işletmesinin satışa aracılık etmediğini, sözleşmede satıcı olarak gösterilen kişinin taşınmazın gerçek maliki olmadığını ve komisyon talebinin geçerli bir hizmete dayanmadığını savundu. Hakem heyeti başvuruyu değerlendirirken uyuşmazlığın daha önce icra takibine konu edilmesini dikkate aldı.

Yerel mahkeme hangi gerekçeyle karar verdi?

Tüketici Hakem Heyetinin kararına karşı açılan davada yerel mahkeme, aynı alacak için daha önce icra takibi başlatılmış olmasını önemli gördü. Mahkeme, icra süreci devam ederken hakem heyetine başvurulmasının mümkün olmadığı yönünde değerlendirme yaptı.

Dosya daha sonra Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi. Yüksek mahkeme, icra takibinin hukuki niteliği ile tüketici hakem heyeti başvurusunun birbirinden farklı süreçler olduğunu vurguladı.

Yargıtay: İcra takibi dava değildir

Yargıtay kararında, icra takibinin mahkeme önünde açılmış bir dava olmadığı ve bu nedenle aynı uyuşmazlık hakkında hakem heyetine başvurulmasına engel teşkil eden derdestlik sonucunu doğurmayacağı belirtildi. Böylece yerel mahkemenin yalnızca icra takibinin varlığına dayanarak verdiği karar hukuka aykırı bulundu.

Kararda, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri birlikte değerlendirildi. Tüketici hakem heyetlerinin parasal sınırları içindeki uyuşmazlıklarda görevli olduğu, icra takibinin ise alacağın tahsiline yönelik ayrı bir hukuki yol olduğu ifade edildi.

Karar emlakçılar ve tüketiciler için ne anlama geliyor?

Karar, komisyon alacağını tahsil edemeyen emlak işletmelerinin, yasal şartlar oluştuğunda icra takibi başlatmış olsalar bile tüketici hakem heyetine başvurabilmelerinin önünü açıyor. Benzer şekilde tüketiciler de yalnızca daha önce icra takibi yapılmış olmasına dayanarak hakem heyeti sürecinin geçersiz olduğunu ileri süremeyecek.

Buna karşılık her emlak komisyonu talebinin geçerli kabul edilmesi söz konusu değil. Bir emlak işletmesinin komisyon isteyebilmesi için yazılı sözleşme, yetkilendirme, aracılık hizmetinin gerçekten sunulması, satışın bu hizmet sonucunda gerçekleşmesi ve talep edilen bedelin mevzuata uygunluğu gibi unsurlar önem taşıyor.

  • İcra takibi, tek başına açılmış bir dava sayılmıyor.
  • Aynı alacak için hakem heyetine başvuru yapılması doğrudan engellenmiyor.
  • Komisyonun haklı olup olmadığı ayrıca deliller üzerinden inceleniyor.
  • Yazılı sözleşme ve aracılık hizmetinin kapsamı belirleyici olmayı sürdürüyor.

2025 yılı parasal sınırı neden önemliydi?

Uyuşmazlığın doğduğu 2025 yılında tüketici hakem heyetlerine başvuru için belirlenen parasal sınır 149 bin TL seviyesindeydi. Talep edilen 104 bin 250 TL bu sınırın altında kaldığı için dosyanın hakem heyeti tarafından incelenebilecek nitelikte olduğu değerlendirildi.

Parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranına göre değiştiğinden benzer bir uyuşmazlıkta başvuru tarihindeki güncel sınırın kontrol edilmesi gerekiyor. Tüketiciler ve emlak işletmeleri, hak kaybı yaşamamak için sözleşme, ödeme belgesi, ilan kaydı ve iletişim yazışmalarını saklamalı.

Süreç bundan sonra nasıl işleyecek?

Yargıtay’ın kanun yararına bozma kararı, yerel mahkemenin hukuki gerekçesinin yanlış olduğunu ortaya koyuyor. Buna karşın emlakçının hizmeti verip vermediği, sözleşmenin geçerliliği ve komisyon bedelinin gerçekten doğup doğmadığı dosyanın esasına ilişkin ayrı başlıklar olarak kalıyor.

Karar, özellikle yüksek bedelli konut satışlarında komisyon anlaşmazlıklarının yalnızca takip usulü üzerinden değil, hizmetin gerçekten sunulup sunulmadığı üzerinden değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor. Tarafların işlem öncesinde komisyon oranını, ödeme zamanını ve hizmet kapsamını açık bir yazılı sözleşmeyle belirlemesi uyuşmazlık riskini azaltabilir.

Komisyon uyuşmazlığında hangi belgeler önem taşıyor?

Emlak hizmetinin verildiğini veya verilmediğini ortaya koyabilecek kayıtlar, uyuşmazlığın esasının değerlendirilmesinde belirleyici olabilir. Taşınmaz gösterme belgesi, yetkilendirme sözleşmesi, ilan kayıtları, taraflar arasındaki mesajlar, randevu bilgileri ve tapu işlemine ilişkin belgeler bu kapsamda incelenebilir.

Komisyon oranının sözlü olarak konuşulması fakat yazılı belgede açıkça yer almaması, tarafların farklı iddialar ileri sürmesine yol açabiliyor. Tüketicinin hangi hizmet karşılığında ne kadar ödeme yapacağını işlemden önce görmesi, emlak işletmesinin de yaptığı aracılık faaliyetini belgeleyebilmesi gerekiyor.

Taşınmazın maliki ile sözleşmede yer alan kişinin farklı olması da dosyanın esasını etkileyebilecek başlıklardan biri. Yetkisiz kişiyle yapılan sözleşme, sonradan verilen onay, vekâlet ilişkisi veya satışın başka bir aracı üzerinden tamamlanması gibi ayrıntılar her dosyada ayrı değerlendirilir.

Yargıtay’ın usule ilişkin yaklaşımı, hakem heyetlerinin yalnızca daha önce icra takibi başlatıldığı gerekçesiyle dosyayı incelemekten kaçınmaması gerektiğini ortaya koyuyor. Buna karşın tarafların haklılığı, sunulan belgeler ve aracılık hizmetinin kapsamı üzerinden belirlenecek.